广州楼市：现在买入荔湾会高位站岗吗？

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

提问：雕叔好，真是牛逼的大神！很认可你的观念，买房子未来一定要有增量。现在在看10号线滨江东的海珠半岛、金雅苑、嘉仕花园，给点建议，据说28号线也要设站

回答：对的，这个区域就靠着10号线，未来28号线（还未完全确定）的地铁增量了，这个区域曾经的辉煌，当时一句话“滨江东”叫响整个广州城这个区域选择，不要选有硬伤的小区和房源就好了，比如金雅苑、聚雅苑北向临着滨江东路的房源，在这个基础上尽量选小区环境和物业好一点的小区，比如嘉仕花园，同时在预算范围内选有独特江景资源的如果是中长期投资，比如超过3-5年的，那就来天河、海珠东吧

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：现在天河东的美林盈彩等小区已经基本没货了，挂出来的房单价也明显偏贵，溢价很多，感觉已经不值得入手，投资加自住的角度，现在是应该等这几个小区放出合适的房还是直接买富颐华庭或者天汇一手房？

回答：不要绝的保利天汇一手楼便宜，也不要觉得富颐华庭的一手便宜，其实这两个新楼盘都挺贵的，如果投资+自住，在金融城+鱼珠片区，热门楼盘房源少，可以考虑区域板块的二线楼盘的，没必要跟风凑热闹

提问：雕叔，请问天朗明居和黄埔花园两房，不考虑预算，投资角度选择哪个为佳？谢谢！

回答：投资里面有个很重要的概念叫错配。比如豪宅区里你买90来平的3房一卫，上车区你去买一个130平的大3房，后续接盘的人很少。所以还是要看你预算，如果你考虑刚需面积的，比如七八十方的话，就去天朗更好。如果是去到100多平的3房2卫，那就去黄花更佳。当然只要选对了板块选对了，都是能挣到钱的，如果行情来了，天朗黄花挣不到钱，那基本整个广州百分之90的楼盘都涨不上去了。。。。。

提问：你好！老西关这边省级学位房23方115，值得入手吗?学位加上班自用

回答：是老破小吧？自己用倒没有大问题。如果投资的话不建议，因为老破小如果没有强学位的话，后续很难找到下家出手。另外我建议把你的首付预算还有月供能力说一下，如果学位没那么用到的话可以考虑投资为主，佛山临广一带还是有很多选择的

提问：雕叔，资金有限，总价差不多的情况下，是优先选万博的小三房，还是琶洲的小两房？

回答：琶洲小2房，你说的是哪个小区，我印象中琶洲的小2房一般会比较坑万博小3房优于琶洲小2房，或者你直接去搞金融城的小2房吧天朗明居之类的，地段更好

提问：雕叔，市区刚买一套。番禺亚运城有一套房140平方米，考虑把亚运城的卖了，换个增长性好的地方，但赎契+市区房首付借款一还，只剩200万左右，再买要7成首付，另外，由于家庭原因，需要再在番禺房子返租住1年，现在立马出摩擦成本是不是过高？大家都在说最适合的买房周期是今年年底之前，怕到时一卖一买拖的时间过长，现在这个时候出是不是时机不好？您建议是现在出番禺的房子还是1年后？

回答：今年适合置换，把郊区劣质品换到核心区，行情来了哪里都会涨，只不过核心区能让你挣得更多，短期是有摩擦成本看着肉疼，但是涨起来你的收获会盖过目前的摩擦成本的。另如果你一直持有亚运城，到时候核心区先涨了，你亚运城后面涨，等亚运城涨了，你还买得回核心区吗？一直强调大家一定要把手上的后升房置换到核心区的先升房，买房就是一路打怪升级的过程，从郊区到核心区，从小的换大的。

提问：雕叔，想请教一下置换的问题，科学城上班，在犹豫要不要置换到大壮名城，同时还能解决两个娃的上学问题。现在在鱼珠翠屏富通雅苑有一套房，中层安静望花园三房两厅两卫的带一个入户花园，入户花园可改四房，有买家单价出到4.45万。我还在犹豫是置换过去还是抵押出一笔钱。您建议怎么操作呢？大壮名城值得买吗？想听一下您的建议，谢谢！

回答：如果纯粹为了大壮的学位，可以考虑，这种情况下可以上大壮名城的车。这个前提之下，就有了另外的两个问题：1、不卖的话，要首付5成，至少7成吧；2、卖的话，就舍弃掉了鱼珠板块未来3-5年的升值收益，鱼珠的升值收益大概率是强过科学城的可能对的建议是：如果想着未来的投资收益，就不建议买了，至于学位如果看得上大壮就把鱼珠的房子抵押了再买；如果不太注重投资，或者觉得风险大，那可以卖掉希望有用！！

提问：雕叔，你好！感觉三房两卫黄埔花园已经没房卖了，隔壁的金碧领秀却好多卖不掉的？价格还便宜，请问，是啥原因啊？金碧110方的三房430万可以上吗？

回答：金碧领秀对比黄埔花园的优势就是可以直接上怡园小学一整排的结构小区这点输黄埔花园，另外黄埔花园的区位，地铁优势也想有对吧。不到4万的单价，只要不是天地楼，其实还可以了，如果是北向之类的建议再砍一下价再问多一句，广州限购区有名额不

提问：雕叔，听说进入9月成交量下降了，有一说是无房可卖，业主惜售了。那么接下来会怎么走呢？看到黄花有4.5万的三房两卫，放了很久，市场一直不认可，那么是否行情结束了，再等等到年底再看？

回答：不建议等，经过前面几个月的一小轮，目前是属于买卖双方有点僵持的阶段，不出意外的话卖家还是会占据上风，过段时间还会继续上涨。你可以试试压一下过户时间，一般正常从签约到过户都有2个月左右的时间，你就压到3-4个月的时间去过户，利用时间变相追笋盘，相当于你以现在的价钱去买3-4个月后的房价，还可以晚点给月供利息，蚊子肉也是钱

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